Anasayfa / Yazarlar / Aytekin Gürbüz / Erken tahliyede kiracılar ne yapmalı?

Erken tahliyede kiracılar ne yapmalı?

Aytekin Gürbüz

Aytekin Gürbüz

Değerli okurlar,

Kiracılar ve ev sahipleri arasında yaşanan anlaşmazlıklarda en çok rastlanılan KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİNİN BİTİMİNDEN EVVEL KİRACI TARAFINDAN SONLANDIRILMAK İSTENMESİ meselesi sık sık karşımıza çıkıyor.

Konut amaçlı bir kira sözleşmesi ilişkisine girilirken bir tarafta kiracı diğer tarafta da ev sahibi (bundan sonra “kiralayan” kavramı kullanılabilir) kendilerine belirli bazı faydalar sağlamak amacı ile hareket etmektedir. Kiracı, kendisine barınma ve yaşama amaçlı bir mesken edinme faydasından yararlanacakken, kiralayan da kiracıya sağladığı bu barınma ve yaşama amaçlı yer karşılığında parasal bir değerden yararlanacaktır. Peki, kiracı ve kiralayan bu faydaların kendilerine sağlanması hususunda anlaştıktan sonra KİRACI TARAF kira sözleşmesinin süresinin bitiminden evvel sözleşmeyi sona erdirmek isterse ne olacaktır? Geri kalan ayların kira karşılığı olan meblağ ne olacaktır?

Yıllardır Yargıtay’ın düzenlediği konu artık Yeni Borçlar Kanunu’nda yasal düzenleme yeri bulmuştur.

Hemen belirtmek gerekir ki, kiracı bazı zorunlu hallerde kira sözleşmesini feshetmek isteyebilir. Buna örnek olarak Yeni Borçlar Kanunu 305. Maddesinde de düzenlenmiş olan “kiralanan evin zamanla ayıplı ya da kullanılamaz hale gelmesi” gösterilebilir. Ancak belirteceğim esas konu, kiracının sözleşmeyi süresinden önce veya fesih dönemine uymaksızın evden çıkmak istemesi, yani yürürlükteki bir kira sözleşmesi esnasında kiracının bir anda evden çıkmak istediğini söylemesi ya da hiç haber vermeden evi boşaltması durumlarıdır. Bu durumda sözleşme süresinin bitimine halen bir müddet vardır ve ilk bakışta gerçekten de ev sahiplerini, hele hele kiracı bulmakta zorluk çekilen muhitlerde evi olan ev sahiplerini oldukça zor durumda bırakacak bir durum oluşmaktadır.

Yüksek Mahkeme Yargıtay, kiracılar ile ev sahipleri arasında çokça yaşanan ve yoğun tartışmalara neden olan bu sorun için kanunda önceden özel bir düzenleme yer almaması sebebiyle inceleme yaptığı somut olaylar için yıllardır çeşitli görüşler ileri sürmüştür. Yüksek Mahkeme kararlarına bakıldığında, kiracının kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshederek kiralananı tahliye etmesi durumundaki baskın görüşü, kural olarak “kiracının kira süresinin sonuna kadar olan kira parasından sorumlu” olmasıdır. Bu süre de genellikle ev sahibinin yeni bir kiracı bulana kadar geçen süre ile sınırlandırılmıştır. Diğer taraftan da görüşlerde “kiralayanın (yani ev sahibinin) bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen görevi yapması gerekir” denmektedir. Yani özetle, Yargıtay bu konu hakkında yıllardır süregelen uygulamasında hakkaniyete uygun bir yol çizmeye çalışmışsa da 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren Yeni Borçlar Kanunumuz 325. Maddesinde konuyu açıkça düzenleme yoluna gitmiştir. Düzenleme içinde de kiracının erken tahliyesi durumunda kira sözleşmesine bağlı borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verebileceği makul süre ile sınırlı tutmuştur. Bu süreden önce kira sözleşmesini devralmaya hazır bir kiracı bulması halinde de kiracı borçtan kurtulur.

Kanunumuz bu yeni düzenlemesiyle varolan tartışmalara “makul süre” çözümünü getirmişse de bu makul sürenin ne olacağı konusunda uygulamada çokça yeni tartışmaların yaşanacağı aşikârdır diye düşünüyorum. Ancak Yargıtay’ın görüşleri ile Yeni Borçlar Kanunumuz’daki düzenlemeyi bir arada düşünürsek, kiracının erken tahliyesi durumunda ev sahibinin yeni ve en az aynı şartlarda kiracı bulmasına kadarki geçen süre bence makul süre olarak kabul edilebilir. Ancak bu yeni kiracı bulma işi için de ev sahibinin elinden gelen tüm çabayı göstermesi gereklidir. Örneğin emlakçı ile çalışan bir ev sahibinin bence evi derhal emlakçıya tevdi edip ilana koydurması gereklidir. Diğer taraftan bu makul süre, muhitten muhite, hatta muhiti de bırakın aynı muhitte yer alsa bile, siteden siteye, sokaktan sokağa hatta apartmandan apartmana değişecektir. Örneğin aynı site içinde bile olsa bazı bloklardaki daireler çok daha çabuk kiraya verilirken bazı dairelerin kiraya verilme süreleri daha uzun olabilir. Bu durum aynı cadde üzerindeki aynı sıradaki apartmanlar için bile söz konusu olabilir. Bu durumda da konuyu incelemek için görevlendirilmiş bilirkişilere ve kararı verecek hâkimlere çok iş düşeceği gün yüzü gibi ortadadır.

Özetlemek gerekirse, eğer kiracı ile ev sahibi arasında bu konuda özel bir anlaşma yoksa bir kiracının kira sözleşmesi süresinin bitiminden önce evi teslim etmek istemesi sonucu kira parası yönünden sorumluluğu artık yeni kanun ile evin benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre olarak açıkça belirlenmiştir. Ama bu makul süre, her somut olayda değişik arzedebileceği gibi, diğer taraftan da ev sahibinin yeni bir kiracı bulma yönünde çaba sarf etmesi gerekliliğini de ortadan kaldırmaz. Yani ev sahibi de bir an evvel yeni kiracı arayacaktır. Kiracı da bu geçen dönem nispetinde kira ücretini karşılayacaktır.

Cevapla

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Required fields are marked *

*

Şu HTML etiketlerini ve özelliklerini kullanabilirsiniz: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Scroll To Top